Conheça o árduo caminho para condomínios que sonham em ampliar ou construir varandas.
Aumentar a metragem da unidade, o valor do metro quadrado e ainda ganhar mais iluminação e ventilação. Quem não quer?
Afinal, agregar uma sacada ou varanda ao apartamento pode trazer tudo isso. Porém, o percurso para se obter a tão sonhada sacada é longo – e, em alguns casos, pode até não ser viável.
Saiba a diferença entre sacada, varanda e terraço
São muitas as variáveis envolvidas antes do projeto sair do papel.
Requisitos para se construir uma nova varanda ou sacada no condomínio
O primeiro dado a ser pesquisado é se o condomínio pode ter mais área construída do que a apresentada atualmente – já que, muitas vezes, ao construir todo o potencial construtivo do terreno foi utilizado, não “sobrando” assim mais metros quadrados a serem adicionados posteriormente pelos moradores.
Há também um porém estrutural: não são todos os edifícios que poderiam receber essa sobrecarga em sua estrutura. Em alguns, é possível fazer uma obra de adequação na fundação, em outros, não.
Outro grande entrave é a necessidade de aprovação de 100% dos condôminos. Todos, inclusive os inadimplentes, devem estar de acordo com a implantação da sacada ou varanda. Segundo os especialistas ouvidos pelo SíndicoNet são esses os dois maiores empecilhos para viabilizar essa obra de grande porte.
Recompensa
Mas quem vencer esses obstáculos pode ver o metro quadrado do seu apartamento aumentar bastante – seja em número ou em valores, assim como a liquidez do bem. Há casos em que a valorização do imóvel chegou a 100%, após a conclusão da obra.
Veja abaixo um passo a passo de como pode ser desafiador um projeto desse tamanho. Vale lembrar também que é difícil projetar um prazo para a duração da obra, uma vez que fatores como: quantidade de dinheiro disponível, complexidade do projeto, aprovação das alterações na prefeitura, entre outros.
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Quem conta com administradora de condomínios deve procurar a sua parceira e se informar sobre como será feito o envio desses dados e quais os prazos envolvidos para que a empresa tenha tempo hábil para fazê-lo ao Reinf sem geração de multas para o condomínio.
1.Projeto
Se há interesse de alguns moradores em adicionar a sacada, o primeiro passo é contratar uma empresa de arquitetura ou engenharia que investigue se o terreno do condomínio ainda tem potencial construtivo. Via de regra é possível adicionar 10% de área ao total já construído.
A empresa contratada deve ter em seu quadro arquitetos e engenheiros. Geralmente é a empresa também quem entra com o processo junto à prefeitura, pedindo o alvará para a execução da obra, e quem cuida da parte documental do projeto.
Geralmente os papéis pedidos pela prefeitura são: a convenção do condomínio, a planta original e a elaborada pelos engenheiros/arquitetos, com anotação de responsabilidade técnica (ART). É importante que a convenção esteja atualizada.
2. Assembleia explicativa
Se o projeto for realmente viável, então, o grupo de interessados na expansão e o síndico podem marcar uma assembleia para expor a ideia para todos. Aqui, vale lembrar que a anuência de todos os condôminos é necessária para que a obra siga em frente.
Por isso, é de suma importância fazer um trabalho anterior à assembleia, informando todos os condôminos sobre todas as características do projeto, inclusive com uma previsão de preços, e de formas de pagamento.
CASO PRÁTICO
Isabel Clemente Santos, administradora, integrou a comissão de obras do seu condomínio. Seu projeto de expansão de sacada está esperando aprovação na prefeitura de São Paulo. Para conseguir a aprovação de todos os condôminos, traçou uma estratégia inteligente.
“Mapeamos todas as unidades do condomínio – principalmente aqueles que não queriam a reforma. Investigamos os motivos e apresentamos o projeto em todas as unidades, uma por uma. Esse processo demorou quase três anos, mas conseguimos aprovar a obra. No momento da assembleia, de votar, todos já estavam bem informados sobre o que se tratava”.
Com a aprovação em mãos, o condomínio já pode começar a arrecadar um fundo para a sacada, que irá ajudar a deixar a obra mais rápida em sua fase de execução.
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3. Aprovação na prefeitura
Com 100% de anuência dos proprietários, o projeto de alteração é mandado para ser aprovado pela prefeitura, assim como um alvará da obra.
“Em se tratando de uma obra desse tamanho, é fundamental que o condomínio e o síndico estejam extremamente bem assessorados, com uma empresa que seja a mais especializada possível nesse tipo de projeto”, assinala o advogado Alexandre Marques.
Ele também explica que, via de regra, é a empresa quem dá a assessoria documental para os empreendimentos junto à prefeitura.
Essa fase pode demorar dependendo do plano diretor de cada cidade, do bairro em que está o empreendimento, se há necessidade de equipamentos especiais (como guindastes, etc), entre outros.
4. Execução da obra
Essa é a fase que causa maior incômodo no empreendimento, uma vez que a maioria dos condôminos continuará a ocupar seus imóveis enquanto a obra é executada.
Algo que pode atrasar essa etapa é a falta de dinheiro em caixa. Por isso, quanto maior for a arrecadação do fundo para a sacada, mais rapidamente a reforma poderá terminar. O ideal é começar a execução com pelo menos 30% de entrada, e parcelar e ratear o restante.
Fundo de reserva em Condomínios - Como funciona e como usar corretamente
Uma opção é consultar empresas especializadas em crédito para condomínio, que podem oferecer um aporte financeiro – e um fôlego extra para a obra.
Responsabilidades
Vale lembrar que é o síndico o maior responsável pelo condomínio, sempre. Por isso, ele deve se cercar de fornecedores competentes e confiáveis.
“O síndico não precisa entender de fundação, de concreto, de nada disso. Mas deve saber que deve escolher com muita atenção e responsabilidade as empresas que cuidarão das diversas partes dessa obra”, ensina Hubert Gebara, do Secovi.
Para se certificar, vale visitar antigos clientes de empresas de arquitetura e engenharia que fizeram projetos similares aos que o seu condomínio quer executar.
Saiba as responsabilidades civis e criminais do síndico
